공인중개사 기출문제 34회 - 부동산학개론 38번 -'직접환원법'

 

 

공인중개사 기출문제 34회 - 부동산학개론  38번 -'직접환원법'

문제 : 다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 산정한 대상 부동산의 수익가액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

○ 가능총소득(PGI): 70,000,000원 ○ 공실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 5% ○ 영업경비(OE): 유효총소득(EGI)의 40% ○ 환원율: 10%

 

① 245,000,000원 

② 266,000,000원 

③ 385,000,000원
④ 399,000,000원 

⑤ 420,000,000원

---

정답: ④ 399,000,000원 

해설: 

대상 부동산의 수익가액을 직접환원법을 통해 산정하는 과정은 다음과 같습니다.

1. 가능총소득(PGI) 계산:
   PGI = 70,000,000원

2. 공실상당액 및 대손충당금 계산:
   공실상당액 및 대손충당금 = PGI의 5%
   = 70,000,000원 × 0.05
   = 3,500,000원

3. 유효총소득(EGI) 계산:
   EGI = PGI - 공실상당액 및 대손충당금
   = 70,000,000원 - 3,500,000원
   = 66,500,000원

4. 영업경비(OE) 계산:
   OE = EGI의 40%
   = 66,500,000원 × 0.40
   = 26,600,000원

5. 순영업소득(NOI) 계산:
   NOI = EGI - 영업경비
   = 66,500,000원 - 26,600,000원
   = 39,900,000원

6. 수익가액 산정:
   수익가액 = NOI / 환원율
   = 39,900,000원 / 0.10
   = 399,000,000원

따라서 수익가액을 계산한 결과 정답은 ④번 399,000,000원이 됩니다.

 

 

---

공인중개사 기출문제 앱

https://apps.apple.com/kr/app/%EA%B3%B5%EC%9D%B8%EC%A4%91%EA%B0%9C%EC%82%AC-%EA%B8%B0%EC%B6%9C-%EB%AC%B8%EC%A0%9C%ED%92%80%EC%9D%B4-%EC%98%A4%EB%8B%B5%EB%85%B8%ED%8A%B8-%EC%A6%90%EA%B2%A8%EC%B0%BE%EA%B8%B0/id6504501130