공인중개사 기출문제 34회 - 부동산학개론 22번 '부채감당률'

 

 

공인중개사 기출문제 34회 - 부동산학개론  22번  '부채감당률'

문제 :  甲은 시장가치 5억원의 부동산을 인수하고자 한다. 해당 부동산의 부채감당률(DCR)은?(단, 모든 현금 유출입은 연말에만 발생하며, 주어진 조건에 한함)

○ 담보인정비율(LTV): 시장가치의 50 %  ○ 연간 저당상수: 0.12 ○ 가능총소득(PGI): 5,000만원  ○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10 %  ○ 영업경비비율: 유효총소득의 28 %

 

① 1.08 
② 1.20 
③ 1.50 
④ 1.67 
⑤ 1.80 

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정답: ① 1.08 

해설: 

1. **담보인정비율(LTV) 및 대출금액**:
   시장가치의 50%는 부동산의 대출 가능 금액입니다.
   대출금액 = 5억 원 × 0.50 = 2.5억 원

2. **연간 저당상수 및 연간 부채 서비스 금액**:
   연간 저당상수(0.12)를 사용하여 연간 부채 서비스 금액을 계산합니다.
   연간 부채 서비스 금액 = 대출금액 × 연간 저당상수
   연간 부채 서비스 금액 = 2.5억 원 × 0.12 = 3000만 원

3. **유효총소득(EGI)**:
   가능총소득(PGI)에서 공실손실상당액 및 대손충당금을 빼서 유효총소득을 계산합니다.
   가능총소득(PGI) = 5000만 원
   공실손실상당액 및 대손충당금 = 가능총소득 × 0.10 = 5000만 원 × 0.10 = 500만 원
   유효총소득(EGI) = 5000만 원 - 500만 원 = 4500만 원

4. **순영업소득(NOI)**:
   유효총소득(EGI)에서 영업경비를 빼서 순영업소득을 계산합니다.
   영업경비 = 유효총소득 × 영업경비비율
   영업경비비율 = 28%
   영업경비 = 4500만 원 × 0.28 = 1260만 원
   순영업소득(NOI) = 4500만 원 - 1260만 원 = 3240만 원

5. **부채감당률(DCR)**:
   순영업소득(NOI)를 연간 부채 서비스 금액으로 나누어 부채감당률(DCR)을 계산합니다.
   부채감당률(DCR) = 순영업소득(NOI) / 연간 부채 서비스 금액
   부채감당률(DCR) = 3240만 원 / 3000만 원 = 1.08

따라서 정답은 ① 1.08입니다.

 

 

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